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不動産購入にかかわる税金

不動産に関する税金は大別して3段階にわけることができます。不動産取得時に係る税金、保有時に係る税金、売却時に係る税金です。ここでは不動産取得時の各税金の基礎知識や軽減の特例等に関してわかりやすく解説いたします。

不動産取得時の税金

不動産取得税

売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。ただし、相続による不動産の取得については、不動産取得税は課税されません。

1.税額

不動産取得税の額を算出する際の基準となるのが、「固定資産評価額」で、公示価格、路線価、実勢価格、不動産を購入したときの価格などとは違います。 一般的に、固定資産評価額は、土地なら公示価格の7割程度、建物なら新築の場合で建築費の5割から7割程度といわれています。基本的な税額は以下になります。

宅地の税額固定資産税評価額 × 1/2  × 3%
家屋の税額固定資産税評価額 × 3% (住宅以外は4%)

2.新築住宅及びその土地の税額軽減

次の要件にあてはまる新築住宅については、一戸につき1,200万円(長期優良住宅は1,300万円)が固定資産税評価額から控除されます)。

建物


 

特例の税額

不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3

軽減の要件

(増改築含)

1.居住用その他も含め住宅全般に適用

(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など)

2.課税床面積(→参照)が50m2以上(戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40m2以上)

240m2以下

土地

特例の税額

不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 12 × 3%) - 控除額(下記ABの多い金額)

A = 45,000円、

B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 12× (課税床面積 × 2200m2限度)) × 3

軽減の要件

1.上記「建物」の軽減の要件を満たすこと

2.取得から3年以内(平成28331日までの特例)に建物を新築すること(土地先行取得の場合)

3.土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること
 (建物建築先行の場合)

3.中古住宅及びその土地の税額軽減

次の要件にあてはまる中古住宅については、一戸につき1,200万円が固定資産税評価額から控除されます。但し賃貸用マンションは適用されないので注意しましょう。

建物

特例の税額

不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 控除*1× 3

*控除額は各都道府県によって若干の相違があります。

軽減の要件

1.買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得(賃貸用マンション[住宅用]は適用外

2.50平米以上240平米以下(課税床面積)

3.次のいずれかに該当するものであること

①マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築

②昭和5711日以降に建築

①、②に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること

④新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

土地

特例の税額

不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 12 × 3%) - 控除額(下記ABの多い金額)
A 45,000円、
B =(土地1平米当たりの固定資産税評価額 × 12× (課税床面積 × 2200平米限度)) × 3%。

軽減の要件

1.上記「建物」の軽減の要件を満たすこと

2.取得から1年以内に土地上の建物を取得すること(土地先行取得の場合)

3.土地を借りるなどしての建物を取得した1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合

詳しくはこちらをクリック

3.ケーススタディ

平成26年に自己居住用の中古マンション(平成16年築・課税床面積70平米・共有持分土地面積50平米・ 東京都所在物件)を取得した場合の不動産取得税はいくらになるか計算してみましょう。土地の固定資産税評価額3,500万円、建物の固定資産税評価額1,500万円と仮定します。

建物の不動産取得税(固定資産評価額1,500万円 - 1,200万円 ) × 3% = 9万円
土地の不動産取得税

控除額の計算

A= 45,000円

B= (3,500万円 / 50㎡)× 1/2  × (70㎡×2)×3% = 147万円

A・Bいずれか多い方なので控除額は147万円となります。

(3,500万円 × 1/2 × 3% ) - 147万円 = 0円

このケースですと、不動産取得税は合計9万円となります。

登録免許税

1.税額

土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。この計算も前述の固定資産評価額を基準に算出します。

税額課税標準 × 税率

2.税率と軽減税率

以下ご参照ください。

所有権保存登記

法務局の認定価格*¹×4/1000*²

所有権移転登記

売買

建物

固定資産税評価額×20/1000

土地

固定資産税評価額×15/1000

抵当権設定登記

債権金額×4/1000

※¹法務局認定価格とは固定資産税評価額が決定していない新築の建物に関し、建物の構造別・用途別に各法務局が標準的な建築価額を基礎に便宜上作成している価格。

※² 以下の要件に該当する場合は軽減税率として建物に関して1.5/1000が適用されます。

1.自己居住用の住宅  2. 新築又は取得後1年以内に登記されたもの 3. 床面積(登記簿面積)50m2以上

※3以下の要件に該当する場合は軽減税率として建物に関して3/1000が適用されます。

1)個人が平成27331日までに新築又は取得した居住用家屋であること

2)自己の居住の用に供すること

3)家屋の床面積(登記簿の面積)が50m²以上であること

4)中古住宅の場合は、次のいずれかに該当すること

① その取得の日以前20年以内(鉄骨・鉄筋コンクリート造などは25年以内)に建築されたものであること

② 新耐震基準に適合する証明書(耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し)があるもの(取得日前に売主より交付を受ける必要があります。)

5)新築又は取得後1年以内に登記すること

6)登記申請書にその家屋所在地の市区町村長の証明書(住宅家屋証明書)を添付すること

3.ケーススタディ

平成26年に中古のマンション(居住用)を取得した場合にかかる登録免許税がいくらになるか計算してみましょう。土地の固定資産税評価額3,500万円、建物の固定資産税評価額1,500万円、取得のための借入金2,000万円と仮定します。

建物の登録免許税

1,500万円 × 20/100030万円

土地登録免許税

3,500万円 × 15/1000 525千円

抵当権設定登記の登録免許税

2,000万円 × 4/1000 8万円

合計

905千円

固定資産税・都市計画税

あ固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。課税庁である市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。中古物件の取引ではすでに売主が払っているので、物件の引き渡し時点で起算して清算することになります。一般的に起算日を1月1日として、売主・買主の負担額を按分計算し、買主が引渡し以降からその年の12月31日までの日割り分を売主に支払います。

1.税額

以下ご参照ください。

固定資産税課税評価 × 1.4%
都市計画税課税評価 × 0.3%

2.住宅用地(土地)の課税標準の特例

住宅用地については、税負担の軽減のため固定資産税評価額に次表の区分に応じ、それぞれの割合を乗じて課税標準額を計算します。

区分

意義

固定資産税

都市計画税

小規模住宅用地

200以下の部分

評価額 ×1/6

評価額 ×1/3

一般の住宅用地

200以上の部分

評価額 ×1/3

評価額 ×2/3

3.新築住宅(家屋)に対する固定資産税の軽減

新築された住宅が、次の床面積要件をみたす場合は、新たに課税される年度から3年度分(3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)に限り、120m²までの居住部分に相当する固定資産税額(家屋分)の1/2が軽減されます。また、認定長期優良住宅の建物は5年度分(3階建以上の耐火・準耐火建築物は7年度分)が軽減されます。この特例は原則として固定資産税のみに適用され、都市計画税には適用されません。

区分

適用要件

内容

適用期間

認定長期優良住宅

一般の新築住宅

1. 床面積
50m²(賃貸住宅の場合は40m²)以上 280m²以下

2. 居住割合
2分の1以上

 

「住宅部分」の床面積120m²までの部分の税額の2分の1 相当額の減額

新築後から3年度分

新築後から5年度分

3階以上の耐火・準耐火建築物

新築後から5年度分

新築後から7年度分

4.ケーススタディ

平成26年に中古のマンション(居住用・平成25年築)を取得し、同年5月31日に引き渡しを受ける場合にかかる固定資産税負担額がいくらになるか計算してみましょう。土地の固定資産税評価額3,500万円、建物の固定資産税評価額1,500万円、課税床面積70平米、耐火建築物と仮定します。

建物の固定資産税

1,500万円 × 1.4% × 1/2 105千円

土地固定資産税

3,500万円 × 1/6 × 1.4% 81千円

建物の都市計画税

1,500万円 × 0.3% × 1/3 15千円

土地の都市計画税

3,500万円 × 0.3% × 1/3 35千円

合計

236千円

売主の負担額

236千円×150/36596,986

買主の負担額

236千円96,986 139,014円

1月1日から5月30日まで150日なので、日割りで案分計算した150日分(96,986円)を売主が負担し、残り(139,014円)を買主が負担することになります。

印紙税

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。 不動産の取引においては不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書・土地賃貸借契約書・ローン借入れの為の金銭消費貸借契約書等が課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決定します。

載された契約金額が   
1万円未満非課税5千万円を超え1億円以下6万円
10万円以下200円1億円を超え5億円以下10万円
10万円を超え50万円以下400円5億円を超え10億円以下20万円
100万円を超え500万円以下2千円10億円を超え50億円以下40万円
500万円を超え1千万円以下1万円50億円を超えるもの60万円
1千万円を超え5千万円以下2万円契約金額の記載のないもの200円

消費税

消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。国内取引とは国内で対価を得て行われる資産の譲渡・貸付ならびに役務の提供をいいます。資産の譲渡でも土地には消費税はかかりません。建物の譲渡代金や仲介手数料等は課税されます。消費税は、課税事業者の資産の譲渡に課税されますが、一般の個人が売主としてマイホーム・セカンドハウスを譲渡した場合には課税されません

消費税額課税評価 × 8%

取得時に係る税金のまとめ

以下の居住用中古マンションを購入したと仮定して、各税金と合計金額を算出してみましょう。この金額はあくまでも概算ですので、参考としてご参照してください。

1.平成26年5月31日引渡し

2.課税床面積70㎡

3.土地固定資産評価額 3,500万円

4.建物固定資産評価額 1,500万円

5.売買価格 6,500万円

5.銀行からの借入金 2,000万円

6.売主は個人(つまり消費税はかからない)

建物の不動産取得税

9万

土地の不動産取得税

0円

建物の登録免許税

30万

土地の登録免許税

52万5千円

抵当権設定登記の登録免許税

8万

固定資産税/都市計画税

13万9千円

消費税

0円

合計119万4千円

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