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フラット35の特徴

フラット35のメリットとしては全期間固定金利型となるため住宅ローンを借りた時から返済が終わるまでの金利が固定され、それによって返済計画が立てやすく、返済額が変わらない安心感があるということです。反面デメリットとしては市場の金利が下がっても返済額が変わらないということと、変動金利と比べると初めから金利が高く設定されていることです。設定された金利は金融機関によって変わるため以下フラット35のツールを使ってどの金融機関が有利な金利なのかを確認する必要があります。

フラット35のサイトで比較をする

フラット35は様々な金融機関で取り扱っており、フラット35をどこで借りるかにより金利や手数料が異なります。では以下で比較のやり方を説明します。

手順1:フラット35のサイトへいく

まずはフラット35のサイトへアクセスしてください。そして金利情報ページへ移動します。

 

手順2:都道府県から検索する

地域などにより利用可能な金融機関が異なります。購入予定の地域を選択頂き、返済期間(決まっていないのなら35年)、融資率は9割のままで設定し、検索ボタンをクリックしてください。

手順3:借入額の設定

借入希望額を借入額に入力し、再計算ボタンを押します。

手順:総返済額が低い順に並び替えをする

借入額の設定まで出来たら、その下にある総返済額の低い順で表示ボタンをクリックします

そうすると利息や手数料を考慮した形で、以下のように総返済額が低い順で表示されてきます。

一定の条件を満たすと優遇金利となるフラット35S

フラット35Sとはフラット35を申し込まれた方を対象として、省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅を取得される場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。フラット35SにはAタイプ(金利10年間マイナス)とBタイプ(金利5年間マイナス)があり、条件が異なります。ご自身が購入を検討されている物件が優良住宅か長期優良住宅なのかをご確認下さい。フラット35S は中古住宅でも利用が可能です。住宅を購入するに際して、ハウスメーカーにフラット35Sの対象か、対象ならAタイプかBタイプかを確認してください。

フラット35S(金利Aプラン)を利用するための技術基準は以下の4つです。

フラット35S(金利Bプラン)を利用するための技術基準は以下の4つです。

以下は中古住宅特有の基準です。

フラット35S試算比較

フラット35との試算比較をしてみます。

【試算例】借入額3,000万円(融資率9割以下)、借入期間35年、元利均等返済、 ボーナス返済なし、借入金利年1.37%※の場合

【フラット35】S(金利Aプラン)→ 【フラット35】より約172万円お得
【フラット35】S(金利Bプラン)→ 【フラット35】より約93万円お得

住宅ローンの金額だけで比較をすると必ずフラット35Sのほうが有利になります。が、ここで注意をしなければならないのは、フラット35Sの技術基準を満たすために追加でお金がかかる可能性もあります。その場合は、フラット35Sにした場合メリットがいくらあるのか、それに対して追加工事等のお金がいくら掛かるのかを比較する必要があります。

保証料0円、繰上返済手数料0円

一般的に住宅ローンのお借り入れに当たって必要となる保証料(注1)はかかりません。保証人も必要ありません。また、ご返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も、手数料はかかりません。但しフラット35を借りる場合はほとんどの場合融資手数料がかかります。

注1: 保証料とは住宅ローンの返済ができなくなった場合に保証会社が代わりに銀行へ住宅ローンを肩代わりしてくれるようにするための費用です。保証料を払ったから残債務を免れるということではなく、保証会社への返済に代わります。

団体信用生命保険への加入が任意

団体信用生命保険は、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度です。民間金融機関のローンを利用する場合は、団体信用生命保険の加入が基本的に義務づけられていることから、団体信用生命保険に加入できない=ローンの借入ができないということも考えられます。しかしフラット35を利用する場合、団体信用生命保険への加入は必須ではなく任意となっており、健康上などの理由で団信に加入できない方であっても、フラット35の融資を受けることができます。

団体信用生命保険に加入する際の保険料は住宅金融支援機構のサイトから試算を出すことが可能です。こちらのサイトから3大疾病なし、デュエットなし(注1)、元利均等返済、借入額を3,000万円、借入期間を30年、金利は1.8%とします。

注1:デュエットとは一人分の約1.56倍の特約料で連帯債務のご夫婦二人分の保証が受けられる夫婦連生団信です。夫婦のいずれかに万一の事があっても、住宅の持分や、返済額にかかわらずフラット35が全額返済になります。

上記の入力で、団体信用生命保険の総額と毎年の支払い額が表示されます。年を追うごとに料金が下がっていることがわかります。

お借入期間20年以下・21年以上、及び融資率9割以下・9割超に応じて金利が変わる。

返済期間は15年から35年まで自由に設定できますが、20年以下を選ぶと金利が下がります。また融資率(注2)に応じても金利が変わり、9割を超える場合は金利が高く設定されています。

注2:融資率 =【フラット35】のお借入額 / 住宅の建設費または住宅の購入価額

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