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競売不動産を買いたい

不動産競売とは、裁判所を通じて不動産を購入することができるシステムです。不動産を購入し、その不動産を抵当権として担保を入れていた人が返済不能となって、銀行からその不動産を差し押さえられ、申し立てを受けた裁判所が、競売という形で広く購入希望者を募り、一番高くその物件を入札した人が落札し、その代金が債務の弁済に充てられます。基本的に売主が裁判所になるので、安心して入札に参加できます。以下競売について記載しますのでご参照ください。

競売のメリットとは?

  1. 市場価格よりも割安で不動産が購入できます。

    一般的に競売物件は中古の市場価格より3割ほど安い価格で購入できます。裁判所が民間の不動産鑑定士に委託し、算出した価格から競売物件である特殊要因(全所有者の滞納金や物件内部の損傷具合等)を控除した形で算出されています。

  2. 売主が裁判所なので、安心して入札に参加できる。

    競売参加は法人や個人を問わずだれでも参加することができる。また所有権移転手続きも裁判所が嘱託登記をしてくれるので、司法書士を雇って登記申請をする必要が無い(登録免許税は負担する必要は有る)

競売のデメリットとは?

  1. 落札して明け渡しがされるまで、物件の内部を見ることができない。

    物件情報はBITに掲載する3点セットと呼ばれるPDF形式の「物件明細書・現状調査報告書・評価書」に数点の内部写真のみで判断することになり、実際の内部の破損や不具合など状況は直接確認することができない。

  2. 瑕疵担保責任がない

    瑕疵担保責任とは通常の不動産売買で購入後の明渡し後に物件内部に欠陥などがあった場合は売主が責任を負いますが、競売物件では欠陥があっても買主が売主(裁判所)に対して、損害賠償や、契約の解除などをすることができません。

  3. 入札時及び落札後の残金支払い時に現金が必要

    保証金や残代金の支払は一括納付になります。銀行ローンも利用できますが銀行や申込人によっては、融資を受けられない場合もあります。

  4. 明渡のための交渉が必要

    その物件に前所有者やその全所有者と賃貸借契約を結んだ賃借人が占有している場合はそれらの者と明渡の交渉になります。明渡交渉が難航して、裁判所での調停や簡易訴訟などに至る場合もあります。明渡訴訟に勝訴しても、実際に物件内部にある家財道具などは勝手に処分することができす、裁判所を通じて強制執行の手続きが必要になる可能性もある。

  5. 前所有者が残した滞納管理費及び遅延損害金

    これらは基本的に落札した者が負担します。最低入札額の買受可能価額はこの滞納管理費及び延滞損害金などが控除されています。

公売とは?

公売とは一般的に税金などの滞納によって差し押さえられた不動産を税務署などが一般に入札によって売却することで、手続きなどはほとんど競売と同じです。公売のメリットは競売と比べて入札の競争が激しくないということです。競売では人気物件は数十件の入札が入り、競争が激しくなる事がありますが、公売は競売のBITのようなサイトが無く、あまり周知されていないことがあるようです。

競売の手続きの流れ

下記の手続きフローでもお分かりのように、入札から登記移転まですべて入札者と裁判所のやり取りで完結し、この手続きでは占有者等が介入することはありません。注意すべき点は代金納付の際に残代金を支払わないと入札の際に納付した保証金が没収されてしまします。つまり入札の段階では購入する明確な意思が必要で、キャンセルはできません。

不動産競売物件情報サイトBITを使って競売物件を検索してみる

裁判所が運営する不動産競売物件情報サイトBITを使って、例として東京の競売物件(マンション)を見てみましょう。以下手順を説明します。

1.まずは地域を関東地方に絞ります。

2.県を指定します。           3.東京地方裁判所本庁を指定

4.条件検索で条件を絞る。

23区のマンション全般を閲覧するのであればマンションのみにチェックを入れ、上限価格として1000万円、所在地をALL選択にチェック、交通もALL選択にチェックとします。

5.閲覧開始日・入札開始日を指定。

次に現在閲覧可能で、未だ開札の行われていない2番目の閲覧開始日平成27年2月10日にチェックを入れ、検索ボタンを押します。

6.入札期間平成27年2月26日から3月5日の検索結果

 

  • 入札期間:入札期間2月26日から3月5日までに入札書を含む書類を裁判所に提出し、買受申し出保証額を現金納付か振り込みをします。
  • 種別:所有権との記載。所有権以外の権利(例えば地上権や借地権)であればそのように記載されます。
  • 特別売却:特別売却とは競売物件によっては期間入札で一人も買受申し出人が居ない可能性もあります。そのような際に再度買受人を募集する方法が特別売却です。特別売却では通常の競売方法と異なり、売却基準価額以上の価額で、最初に申し出をした申出人に売却されます。

7.気になった物件のチェック

サンプルとして新宿6丁目の16平米のワンルームマンションを見てみましょう。  チェックすべきポイントは以下です。

 

  • 買受可能価額:買受可能価額とは、売却基準価額からその20パーセントに相当する額を控除した価額のことです。入札の額はこの価額以上でなければなりません。
  • 買受申し出保証額:入札をするときはこの保証額を裁判所に納付します。落札ができなかった場合は、自身で指定した金融機関に全額返還され、落札した場合は、落札した売買代金に充当されます。
  • 占有者の有無:ここではどのような占有者が物件にいるのかはわかりません。
  • 3点セット:物件明細書、現況調査報告書及び評価書等を3点セットと呼び、これらは以下のダウンロード画面でダウンロードが可能です。

8.3点セット(物件明細書、現況調査報告書及び評価書等)確認

3点セットの中身を検討していきましょう。このPDFは30ページ以上にも及ぶので、最低限押さえておくべきポイントだけを紹介します。

 

  • 売却により成立する法定地上権とはつまり、元々土地と建物の所有者が同一だったが、土地のみ、又は、建物のみの競売となった場合、建物の競売では、その建物のために土地に付き法定地上権が設定されたとみなされ、土地の競売では建物のために法定地上権を負担している土地を買うことになります。これは抵当権設定当時土地と建物の所有者が同一人で、競売の結果、土地と建物の所有者が別人となった場合に認められています。この新宿の物件のケースですと、入札は敷地権(土地)部分と建物を両方取得するので法定地上権は成立しません。

 

  • 物件の占有状況等に関する特記事項:これは民法395条の明渡猶予制度です。簡単にいいますと、競売という不測の事態で何も知らずに借りていた賃借人が立ち退きを請求される事態を救済する為の法律で、競売落札者は競売代金を払って6か月間は明け渡し請求ができなくなります。但し、賃借人は当然その期間は相場に基づいた賃料を落札者に支払い、6か月後は立ち退いてもらうか、その賃貸借契約書を新たに作って継続して住んでいただくかは自由です。この6か月の間に賃借人が賃料を支払わない場合は、この賃借人は明け渡しを拒むことができなくなり、競売落札者は裁判所を通じて引渡し命令が可能となります。

9.占有部分の概要

 

  • 滞納額:1,405,000円は落札者が負担します。注意すべきはこの滞納は平成26年10月までですが、その滞納は現在も進行してると考えましょう。つまり裁判所が管理会社に聞き取り調査をした結果が10月までなので、例えば平成27年3月に落札した場合、所有権を得るまでの滞納額(平成26年11月・12月分及び平成27年1月・2月・3月分の5か月分約82,500円)も負担する必要があります。
  • 延滞損害金:上記の3月落札を想定すると、これも1,405,000円×14%ではなく(1,405,000円+((15000+1500)×5ヶ月))×14%=208,250円として考えましょう。
  • 賃料月額65,000円:これは前所有者と賃借人が決めた賃料です。

10.評価額の判定

 

  • 積算価格:目的建物の再調達原価を求め、それに耐用年数に基づく減価焼却をして求めた価格です。
  • 収益価格:物件を賃貸に出したならば将来的に得られるであろう賃料収入を予測して求めた価格です。
  • 調整後の価格:積算価格と収益価格のほぼ半分を取った価格で判定しています。 この調整後の価格で決定した金額に競売としてのマイナス調整を行います。
  • 滞納管理費等相当額の減価:滞納分をここで調整しています。
  • 評価額:算出した調整後の価格に競売市場修正として-30%としています。

競売物件を入札するまでのチェックポイント

1.利回りは実質利回りで判断する

投資物件の売買情報で"投資マンション・利回り○%"という文句など、不動産投資に関わるところで「利回り」という言葉は必ず目にします。利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のことで、不動産だけでなく債券や株式などの金融資産を運用する場合にはごく一般的に使われます。

表面利回り(以下)は諸経費等は考慮されていません。不動産業者が物件の広告を行う際は表面利回りを使用します。理由はこの実質利回りは投資1年目の利回りと数年後の利回りとでは異なるからです。つまり、投資1年目は初期投資や初回に係る税金などで諸費用が膨らみますが、5年後は1年目ほどではないかもしれませんよね。

実質利回りは諸経費を考慮した実際の手取り額を表します。不動産広告で用いられている表面利回りの高さに飛びついてしまうのは危険です。なぜなら物件を購入したときだけではなく、それを維持していくにも、固定資産税や管理費・修繕積立費等のランニングコストがかかり、また競売物件の場合は室内部が長期間放置されていたり、修繕が必要な状態であることがあるため、購入後すぐに修繕費用が掛かることがあります。これらを総合的に検討して、実際に手取りはいくらになるのかを検討していくべきです。

年間のランニングコストは以下の通りです。

では簡単に実質利回りを計算してみます。

  • 購入価格:1,000万円
  • 年間家賃収入:96万円
  • 年間諸費用:12万円

表面利回りだと9.6%なので、1%以上の差があります。投資用で不動産を購入する際は諸費用を考慮した実質利回りで計算してみてください。

2.近隣の類似物件の成約事例と募集物件との比較し、相場感をつかむ

利回り計算をする上で、大切なのが年間賃料です。実際にその物件がどれくらいの賃料で賃貸に出せるのかを、近隣の類似物件の過去の成約事例や現在様々な不動産会社でかけられている募集事例などと比較をして、想定として得られる賃料を計算してみる必要があります。平米、建築年数、最寄り駅、駅までの所要時間等で類似した他の物件をピックアップし、このくらいであれば賃料として設定可能できるというラインを決めるのです。

3.実際に現地に行き、近隣の利便性や物件外部の状況を把握する

競売物件を入札するに際して、できるだけその物件の下見をすることが望ましいです。近所の雰囲気やその物件がマンションであればその管理状況等は素人でもおおよその判断はできます。当然出入り口周辺にごみ等が散乱しているようであれば管理が行き届いていない証拠だし、近隣の環境も、実際に駅から物件まで歩いてみて生活するうえで利便性に問題が無いか、小学校やスーパー、病院等が整っていてファミリー向けなのかも判断できると思います。

4.自分自身で利回りの最低ラインを設定する

入札するごとに利回り計算をすることは大切ですが、自分自身の最低限の利回りラインを設定してもいいかもしれません。弊社では最低15%と設定し、それよりも下回る入札はしません。前述した通り競売物件には思いもよらぬ修繕費用が掛かる可能性が有り、当初予定していた想定利回りにならない可能性があったり、市場価格で購入するのと何ら変わりない価格に落ち着いてしまうこともあります。それではせっかくリスクを負ってチャレンジした競売の意味がありませんよね。様々なリスクを回避するためにも最低ライン設定しておくべきです。

競売を落札してからのチェックポイント

1.占有者がいる場合、コンタクトをしてみる

立退(明渡)交渉は、所有権に基づいて行われます。占有者へのコンタクトは代金納付手続きが終了して、所有権を取得してから行うのがベストです。立場的に所有権を有する買受人が強いのですが、「突然出ていけ」では相手も困りますので、お話合いを致しましょうという丁重な姿勢が大事です。通常占有者との立ち退き交渉が不調に終わった場合は簡易裁判所等で調停での話し合いや、明渡訴訟等の手続きに移行する為、送付する書類は内容証明郵便(注1)で送りますが、始めの手紙で内容証明だと受取側が委縮してしまう可能性が有るので、通常の書留などがよろしいでしょう。

注1:内容証明郵便とは、「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の手紙を出したのか」ということを郵便局(郵便事業株式会社)が公的に証明してくれる郵便です。

最初の手紙の内容ですが、以下のような必要最低限な内容に留め、相手からの電話での返答を求める事がいいでしょう。初めから戦闘モードでは相手方も頭に血がのぼりますから。

  1. 自分が競売で裁判所から購入した者である旨
  2. 立ち退きについて相談したい旨
  3. 電話連絡をしてもらいたい旨と自身の連絡先電話番号

2.占有者が明渡しに応じない場合

占有者が明渡さない場合でも、個人が強制的に立ち退かせ、室内の動産家財などを撤去することは法律で禁じられています。立ち退かせる第1ステップとして「引渡命令」を裁判所からもらいます。そのためにまず「引渡命令の申立」という書類を作って裁判所に提出します。この申立するを期間は、代金納付手続き終了後6ケ月間に限定されています。第2ステップとして強制執行があります。強制執行とは室内の家財類を撤去し、一旦保管業者に保管し、競売にかけることを言い、これは引渡命令判決に基づいて行われます。 強制執行には10万円弱の予納金を裁判所に納付し、また家財を保管する保管業者の費用も申立人の負担になります。

自前リフォーム vs 業者丸投げリフォーム

前述のとおり競売物件の場合はほとんどの場合、修繕が必要になります。そこでリフォーム業者に頼むと、例えばワンルームマンションですと50万円から100万円はかかると思います。弊社ではリーズナブルな価格で必要最低限のリフォームをいたします。詳細は以下ご覧ください。

弊社のリーズナブルなリフォーム

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