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住宅ローン審査と基準

住宅ローンをどこの金融機関でどのタイプに決定したとはいえ、実際借りられるかどうか不安に感じる方もいらっしゃると思います。ここでは住宅ローン審査及び基準などを説明致します。

住宅ローン審査の流れ

金融機関によって異なるかもしれませんが、住宅ローン申請から住宅ローン契約までの流れは以下となります。

1.住宅ローン仮審査(約3週間程度)

2.不動産の売買契約

3.住宅ローン本審査(1週間程度)

4.住宅ローン契約

住宅ローン仮審査を行う理由ですが、仮に不動産の売買契約をした後になって住宅ローン審査が通らないことになってしまうことを避けるため、事前に金融機関によって審査をしてもらうことです。しかしこの仮審査が通ったとはいえ必ずしも、本審査が通るという保証はありません。それは審査する機関が別で、仮審査は金融機関が行い、本審査は保証会社が行うからです。

民間の金融機関で審査される項目は決まっている

住宅ローンの審査にあたり金融機関ではどのような項目が考慮されているのでしょうか。国土交通省が「平成24年民間住宅ローンの実態に関する調査」を実施しています。それによれば、以下の項目が重要視されています。

1.完済時年齢 99.4%

住宅ローンを完済するときの年齢で、80歳未満としている場合が多い。

2.借入時年齢 98.1%

借入時年齢は65歳未満としている場合が多い。

3.返済負担率 97.9%

返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合です。例えば年収が600万円、住宅ローンの年間返済額が150万円なら25%ということになる。35%以内もしくは40%以内としている金融機関が多い。ここで使われる金利は借入を予定している住宅ローンの金利を適用していなく、審査金利という別の金利で計算されているようです。審査金利は一般的に4%程度に設定されている。

4.勤続年数 96.6%

一番多い回答が勤続1年以上でした。社会の変化に伴い、転職に対して柔軟な金融機関が多くなっている。

5.年収 95.6%

年収150万円以上が最も多い。

6.担保評価 95.5%

住宅ローンでは、購入物件に抵当権が設定され、返済ができなくなった場合には差し押さえられます。融資の担保として実際にその土地及び建物に価値があるのかを審査の対象とします。

.健康状態 95.1%

団体信用生命保険(団信)に加入できることを条件としている金融機関がほとんどであり、保険に加入できない健康状態では住宅ローンの借入れが難しいことになる。

8.融資可能額 94.4%

融資率とは、購入する物件に対して何割住宅ローンで賄うかということです。例えば、土地と建物合わせて3000万円、住宅ローンの借入額が2400万円なら融資率は2400万円÷3000万円で8割です。多くの金融機関は100%以内で、その次に80%以内となっています。

その他注意事項

住宅ローンの審査には、他の借入状況も影響を及ぼします。車のローンや教育ローンなどは使途のはっきりしているもので、返済負担率の範囲内である限りは問題ないかもしれませんが、消費者ローンなどの使途不明の借入は不利になる可能性があるようです。今はクレジット機能付きのカードがたくさんあり、自分でも気づかないうちに複数のクレジットカードを契約していることがありますので、住宅ローンを申請する際には事前に必要最低限のカードだけにし、不要なカードは解約することをお勧めします。消費者ローンがある場合は、借入がなくとも速やかに解約するべきでしょう。

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