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マンションを賃貸に出す場合の注意点

様々な理由で現在お住まいのマンションを賃貸に出されることはあると思います。しかしどんな基準でどこの不動産会社に管理を任せていいのか、賃料はいくらくらいとれるのかなど不安に思われるかもしれません。ここでは不動産を貸す時に知っておくべきこと及び管理会社を選定するポイントを説明いたします。

「貸す理由」について考えてみましょう

まず初めに不動産を賃貸に出す場合に「なぜ貸すのか」「いつまで貸すのか」「将来またその不動産に住むつもりなのか」などを整理しましょう。たとえば将来住む予定がなく貸し続けるつもりなら、通常の賃貸借契約でよく、いずれ自分が戻って住むつもりなら、契約の終了が確実な定期建物賃貸借契約(定期借家契約)も選択肢となるでしょう。また、住む予定がない場合は賃貸ではなく、売却のほうが適切な場合もあるかもしれません。住まいを貸すには様々な理由がありますので、将来を見据えて「貸す理由」をしっかりと整理することが重要です。    

自分で相場感覚を養いましょう

不動産会社に問い合わせる前にまず、ご自身でお住まいの周辺の募集賃料をネットで検索(at home や homes等)してみて、間取り、築年数、駅からの距離等が類似した物件の賃料や敷金や礼金の有無等を確認してみましょう。ある程度の事前知識を持って不動産会社に行くのとそうでないのとでは、不動産会社の対応や提示内容にも差がでてきます。管理委託契約を取りたいがために、 楽観的または強気な条件を提示する会社もございます。適正な査定を提示する不動産会社を判断する上で、自ら道場感覚をつかむことが大切です。

将来の収入と収支のバランスを考えましょう

住まいを貸すと、賃料が収入として入ってきますが、税金や管理費などの支出も考慮する必要があります。したがって、おおむねの収入と支出がどのようなバランスになるのかを試算しておく必要があります。その指標として考えるべきなのが実質利回りです。実質利回りは諸経費を考慮した実際の手取り額を表します。利回りには「表面利回り」という計算方法もあり、これは通常不動産会社が用いている計算方法で、諸経費は考慮されていません。不動産広告で用いられている表面利回りの高さに飛びついてしまうのは危険です。なぜなら物件を購入したときだけではなく、それを維持していくにも、固定資産税や管理費・修繕積立費等のランニングコストがかかり、これらを総合的に検討して、実際に手取りはいくらになるのかを検討していくべきです。利回りの設定ラインは個々さまざまだと思いますが、私個人的な意見ですが、賃料収入だけを目的とするのであれば8%程度が最低ラインと思います。しかし将来的に売却して売却益を得ることを目的とするならば都心の立地で5%程度の利回りでもいいのではないでしょうか。

求められるのは不動産管理会社の対応力

賃貸の管理会社を選定するのにまず大事になるのは対応力です。不動産の売買は契約から決済までの取引が短期間である程度完結しますが、 不動産賃貸は契約してから退去するまで長期間に渡り、契約関係が続くことになります。 契約期間中には、様々なことが起こることもあり、その際、大きなトラブルや 入居者との関係を良好に維持するために、迅速に対応することが管理会社に求められます。 ですので管理会社から賃貸に出される物件まで距離的に離れすぎている管理会社は避けるべきです。入居者に何かがあった場合に、トラブルを未然に防ぎ、迅速に対応が可能な場所に位置しているべきです。また担当者が数人いてたらいまわしにされるのではなく担当者はあくまでも一人のワンストップ窓口として対応してもらうべきです。

賃貸に出す際に発生するその他コスト

賃貸に出される物件のほとんどは、入居前にクロスの張替えやハウスクリーニングなどのリフォームが行われています。傷や染みがほとんどないなど余程きれいな場合を除き、基本的にリフォームが必要であるとお考えください。クロスの張替えやハウスクリーニングだけでも、20万円~30万円の出費を覚悟しなければなりません

また入居者が退去する際、賃貸物件を契約時の状態に回復する必要があります。これを原状回復と言います。しかし、原状回復の対象は入居者の過失や、意図的に破損したものに限ります。そのため、通常の使用や期間が経過することで傷んだクロスや畳、設備の交換といったリフォームは、貸主のご負担となります。

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