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不動産の価格査定に関して知っておくべきこと

不動産の売却を検討されている方がまず知りたいことは「不動産の価格はどのくらいだろう?」ということではないでしょうか。ここでは不動産会社もよく使う価格査定に関してご説明いたします。

査定には簡易査定と訪問査定の2種類がある。

不動産会社が使う査定方法は2種類あります。売却希望者のニーズに従って使い分けています。

簡易査定(机上査定)机上査定といわれるデータで算出する査定方法です。「周辺の相場」や「基礎データ」を参考に、不動産会社がそれらのデータ情報を元に、査定価格を算出します。実際の不動産価格と誤差が生じる場合があります。「売却を検討し始めたばかりなので、まづは大まかな査定価格が知りたい」という方に向いています。
訪問査定正確な査定価格が分かる査定方法です。不動産会社の担当者が現地を訪問した上で、「基礎データ」「現地の状況」の二つの視点から査定をします。そのため眺望などの物件の良いアピールポイントが査定価格に反映されます。早く売却手続きをしたい方に向いています。

不動産会社の簡易査定サイトを利用してみる

不動産会社に直接連絡するのは気が引ける場合は、ネットで簡易査定をしてみるのも手です。At homeはその場で相場情報が入手できますが、SUUMOは査定を3社にしてもらうため、そのあとの業者とのフォロー等が必要になる可能性があります。

もっとも正確な査定をしたい場合は不動産会社の訪問査定

訪問査定は実際に不動産会社が対象不動産を直接見て、物件の状態を細かく確認し、法務局で登記簿謄本や登記事項要約書等取り寄せ、行政庁のその物件に対する規制、インフラ状況、対象不動産の特別な事情等を調査した上で査定を算出しますので、簡易査定よりは正確な査定が可能です。

査定方法

査定の方法は大きく3つの方法に分けら、すべて不動産鑑定評価等において不動産の価格を求める手法です。

取引事例比較法

不動産鑑定評価等において不動産の価格を求める手法の一つです。対象不動産を同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較しながら、取引事例の価格をベースに、市場の動向に合わせて調整を行った上で、対象不動産の査定価格を算出する最も基本的な査定方法方法です。

収益還元法

収益還元法とは、対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益と現在価値を総合し、査定価格を算出する方法です。投資不動産の査定価格の算出に多く使われている方法です。

原価法

価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われている方法です。

不動産会社によって査定金額にばらつきがある

査定結果に各不動産会社でバラツキが生じる理由として以下のことが挙げられます。

1.上記の通り、査定の方法が3通りあり、各不動産会社がそれぞれの査定方法で算出しているためにばらつきが生じる

2.各不動産会社の顧客へのアプローチが異なる。つまりある不動産会社は数か月かかってもいいので、高めのチャレンジ売却価格を設定し、問い合わせの状況に合わせて価格調整をしながら、できるだけ高い売却価格で成約させるという不動産会社もいれば、やはり初めから確実に短期間で売れるという安全価格からスタートする不動産会社もいます。従って、その不動産会社の営業スタイルによって査定金額が異なると言えるでしょう。

実際の相場感覚をつかもう

査定を不動産会社にすべて任せるのでも構いませんが、その前にご自身で対象不動産と同じエリアの類似物件が過去どのくらいの価格で売却されたかを確認して、相場感覚を養うことも大事です。国土交通省の土地総合情報システムを利用してみましょう。

1.まずは取引時期を平成26年第3四半期、中古マンションを入力し、地域は入力または地図から検出してください。

2.まずは取引時期を平成26年第3四半期、中古マンションを入力し、地域は入力または地図から検出してください。検索結果では所在地、駅からの距離、取引価格、間取り、面積、建築年数、等が記載され、下の画面には出ていませんが、さらにマンションの構造や取引時期も記載されています。対象不動産と同じマンションでの成約事例か否かわからないので、一概に判断はできませんが、相場感覚をつかむ上では有効だと思います。

査定金額が最も高い不動産会社に依頼すべき?

査定金額が高い不動産会社に売却依頼をすれば、高く売れるではないかと思っている方は多くいらっしゃいます。ただし気を付けていただきたい点は査定金額は必ずしもその価格で売却が約束されたものではありません。上記でも説明した通り、不動産会社のアプローチの違いによって、チャレンジ価格や安心価格を提示するかで査定価格も差が生じてきますし、特に気を付けていただきたいポイントは悪質な不動産会社は売却の媒介契約を結ぶために高い査定金額を呼び水とする可能性があるということです。以下ご参照ください。

ケース:相場より高めで売れると売主に売り込み、「暫く掲載したが反響がない」や「マーケットが厳しいので下げないと売れません」などと売主に嘘の報告し、売主に売却希望価格を下げるよう要求するなど、売主にとって不利な契約を勧めてくる。

まとめ

不動産査定に関して記載しましたが、いかがでしょうか。高い査定を提示してきた不動産会社だけを信頼するのではなく、自身でも相場感覚を身につけ、周辺の成約事例などを踏まえたうえで、不動産会社を選定してはいかがでしょうか。不動産会社によって査定金額が変わりますので、複数社に依頼することをおすすめします。不動産の売却を検討されている方の参考になれば幸いです。

 

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