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不動産売却にかかわる税金

不動産に関する税金は大別して3段階にわけることができます。不動産取得時に係る税金、保有時に係る税金、売却時に係る税金です。ここでは不動産売却時に売却益が発生した場合の税金に関してわかりやすく解説いたします。

譲渡所得税

1.譲渡所得税の税率

不動産の売却で売却益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金が課されます。以下の計算式で算出可能です。

譲渡所得の税額総収入金額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除 × 税率

上記計算式で使われている用語の解説です。

総収入金額資産を譲渡したことによるその年において「収入すべき金額」のことをいいます。
取得費譲渡資産購入時の購入代金です。契約書等を根拠にする実額取得費と実額取得費が不明なときに使用する概算取得費(総収入金額×5%)があります。
譲渡費用譲渡費用とは、譲渡するために直接支出した費用のことです。(仲介手数料、登記費用、税金等)

特別控除

一定の要件に該当する場合に適用されます。3千万円特別控除の特例、所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例、特定居住用財産の買い替え特例です。

税率

その不動産の所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分されます。「譲渡の日」の属する年の1月1日現在の所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得として39%、5年以上の場合は長期譲渡所得として20%となります。

2.簡単にシミュレーションをしてみましょう。

  • 譲渡資産の売却価格 4,000万円
  • 譲渡資産の購入価格   3,000万円
  • 譲渡資産購入時の諸経費  320万円
  • 譲渡資産の売却時の諸経費 150万円
  • 所有期間6年
課税譲渡所得4,000万円 —(3,000万円+320万円+150万円)=530万円
譲渡所得税530万円 × 20%(長期譲渡所得税率) = 106万円

3千万円特別控除の特例

以下が3,000万円の特別控除の特例を受けるための条件です。譲渡した居住用財産の所有期間の長短は問われません。

条件1

原則として実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋(その敷地を含む)の譲渡であること
条件2居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに家屋を譲渡すること
条件3譲渡する相手が、配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一にする親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者ではないこと
条件4その居住用財産を譲渡した年の所得について、住宅ローン控除の適用を受けないこと
条件5譲渡した年の前年および前々年に同じ特例、または居住用財産の買換えの特例の適用を受けていないこと

ではシミュレーションしてみましょう。

  • 課税譲渡所得 4000万円
  • 3000万円特別控除の特例適用あり
  • 所有期間6年(つまり長期譲渡所得)
 譲渡所得税

(4,000万円 - 3,000万円) × 20% = 200万円

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えているものについては税率が軽減されます。上記の3000万円特別控除と併用して適用可能です。

条件1

売却した年の1月1日において、家屋・土地の所有期間がともに10年を越えている次の居住用財産であること
条件2原則として実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋(その敷地を含む)の譲渡であること
条件3以前、自分の居住用に供していた家屋で、居住の用に供さなくなった日から、3年後の12月31日までに譲渡した場合
条件4譲渡する相手が、配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一にする親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者ではないこと
条件5譲渡した年の前年および前々年に同じ特例、または居住用財産の買換えの特例の適用を受けていないこと

軽減税率の特例の計算方法です。6000万円以上以下で税率が変わります。

6,000万円以下の部分の金額

課税譲渡所得金額 × 14%

6,000万円を超える部分の金額

課税譲渡所得金額 × 20%

シミュレーションしてみましょう。

所有期間が11年で、3,000万円の特別控除の特例を利用後、課税長期譲渡所得金額が1,000万円の場合(3,000万円の特別控除の特例を利用前の課税長期譲渡所得金額が4,000万円の場合)、譲渡所得税はいくらになるでしょう。

譲渡所得税

(4,000万円 - 3,000万円) × 14% = 140万円

買い替えの特例

不動産を売却し、代わりの居住用不動産を購入した場合、買換えの特例を利用することができます。「買換え資産の取得価格>譲渡資産の譲渡価格」の場合には譲渡がなかったものとされ、譲渡所得税は一切かかりません。「買換え資産の取得価格<譲渡資産の譲渡価格」の場合譲渡所得税がかかります。

 売ったマイホーム(譲渡資産) 買ったマイホーム(買い替え資産)
条件1

敷地所有者の所有期間10年超であること

条件1

居住用の建物・敷地を取得すること

条件2

敷地所有者の居住期間10年以上であること

条件2

買換え資産の取得期限内までに取得すること

条件3譲渡資産の譲渡価額が1億円以下であること条件3

譲渡した敷地所有者・建物所有者ともに買換え資産に居住する

収入金額

譲渡資産の売却価格ー買換え資産価格

必要経費

(譲渡資産の購入価格+譲渡資産売却時の諸経費)☓(収入金額/譲譲渡資産の売却価格)」

課税長期譲渡所得金額

収入金額ー必要経費

譲渡所得税

課税長期譲渡所得金額☓15%(税率)

シミュレーションしてみましょう。

以下条件で買換えの特例を利用した場合の譲渡所得税はいくらになるでしょう。

  • 譲渡資産の売却価格:4,000万円
  • 譲渡資産の購入価格:3,000万円
  • 譲渡資産売却時の諸経費:150万円
  • 買換え資産価格:3,200万円
収入金額

4,000万円ー3,200万円=800万円

必要経費

(3,000万円+150万円)☓(800万円/4,000万円)=630万円

課税長期譲渡所得金額

800万円ー630万円=170万円

譲渡所得税

170万円☓15%=25万5,000円

印紙税

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。 不動産の取引においては不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書・土地賃貸借契約書・ローン借入れの為の金銭消費貸借契約書等が課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決定します。

載された契約金額が   
1万円未満非課税5千万円を超え1億円以下6万円
10万円以下200円1億円を超え5億円以下10万円
10万円を超え50万円以下400円5億円を超え10億円以下20万円
100万円を超え500万円以下2千円10億円を超え50億円以下40万円
500万円を超え1千万円以下1万円50億円を超えるもの60万円
1千万円を超え5千万円以下2万円契約金額の記載のないもの200円

抵当権抹消登記の登録免許税

不動産購入する際に、購入資金を銀行などの金融機関から融資を受けた場合、その対象不動産には抵当権が設定されています。従って、売却する際に、買主が抵当権のない物件を取得できるよう、その抵当権の登記を抹消する手続きが発生します。

登録免許税額1物件につき1000円

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