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媒介契約とは

媒介契約にはどんな種類がある?

媒介契約には3種類あり、それぞれ下記のような特徴があります。どの媒介契約を取り交わすかは、状況によって異なりますので、依頼する不動産会社とよく話しあって決めましょう。

専任媒介契約​の特徴

  1. 不動産会社は、レインズ*への7日以内の物件登録が必要。
  2. 不動産会社が売主に対して2週に一回以上、活動報告を行う。
  3. 不動産会社1社にしか、仲介を依頼できない。
  4. 売主は、自分で見つけた購入希望者と直接売買契約ができる。

専属専任媒介契約の特徴

  1. 不動産会社は、レインズへの5日以内の物件登録が必要。
  2. 不動産会社が売主に対して週に一回以上、活動報告を行う。
  3. 不動産会社1社にしか、仲介を依頼できない。
  4. 売主は、自分で見つけた購入希望者と直接売買契約はできない

一般媒介契約​の特徴

  1. 不動産会社は、レインズへの物件登録義務がない。
  2. 不動産会社の売主に対する、活動報告義務はない。
  3. 複数の不動産会社に、仲介を依頼できる。
  4. 売主は、自分で見つけた購入希望者と直接売買契約ができる。

* レインズとは Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。専任媒介、専属専任媒介の場合はレインズに売却物件情報を登録する義務があります。

     メリットデメリット

専任媒介契約​及び  専属専任媒介契約

売却活動を1社に限定しますので、その不動産会社は全力で取引をまとめようと全力で努力します。販売窓口が一つなので不動産会社から定期的にフィードバックが受けられる。

メリットであるはずの一対一という関係を不動産会社が悪用し、売主に真実を伝えず、不動産会社の都合により「囲い込み」*などの状況を生み出す。

一般媒介契約

複数の不動産会社に依頼することで、実際に販売活動をしてもらうことで、その会社の対応力や実行力を把握することが出来ますし、一般媒介だからといって手を抜く会社なのかどうかの判断も出来ます。成約した会社だけ手数料が貰える為、契約した業者同士に競争意識ができる。

売主にとっては販売窓口が複数の不動産会社になるので、それぞれの会社からの問い合わせなどに対応する必要が生じてくるので、果たしてどこの不動産会社の意見が正しいのか混乱を生じる。不動産会社としては広告費をかけても他社による成約では手数料が得られないため、広告など営業経費を積極的にかけづらい。

* 「囲い込み」とは自社で買い手さんが見つかるまで他不動産会社に一切紹介せず、実際に他社からの問い合わせや案内依頼があるにもかかわらず、問い合わせが無いなどと売主にうその報告をし、意図的に適正以下の価格を提案し、自社で買主を見つけようとする行為です。その行為の理由は買主も自社で見つけることが出来れば、売却の依頼を受けている売主から手数料をもらえるだけではなく、買主からも仲介手数料が受領出来るのです。つまり手数料収入が倍になるのです。これが通常言われている不動産業界の悪しき習慣です。

不動産業者を選ぶときの注意点

レインズのメリット

レインズは不動産会社のみが閲覧することができるシステムで基本的にはメリットが大きいです。一種のオークション的な存在であり、日本全国の不動産業者が見るわけですから、買主候補を見つけやすくなり、そのため購入希望者が多くなると必然的に高値で売却することができる可能性が増えます。専任媒介契約と専属専任媒介契約では売却依頼を受けたら、速やかに物件の情報をレインズに登録しなければなりません。

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