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買い替えをご検討の方

「家族が増えて手狭になった」や「今のマンションが古くなった」「転勤・入学等で勤務先・通学先が変わった」等買い替えを希望する動機は人それぞれでしょう。ただ不動産のお買い替えは、だれでも簡単に買い換えできるというわけではなく、いくつかの条件をクリアする必要があります。ここではそれぞれの流れとメリット・デメリットの詳細を見ていきましょう。

「先買い後売り型」と「先売り後買い型」と買い先行型の2通りがある

不動産のお買い替えには、ご購入を先行する方法(先買い後売り型)とご売却を先行する方法(先売り後買い)と大きく分けて2つの方法があります。それぞれにメリット、デメリットがありますので、お客様のご事情、ご要望をお伺いした上で、弊社がベストなお買い替え方法をご提案しサポートいたします。

     メリットデメリット

先買い後売り型

- じっくりと購入物件を探せ、買い急がなくてよい

- 空き家にしてから売り出せる

- 購入資金を先に準備しなければいけない

- 売却価格や売却時期が確定していないため、資金計画が狂う可能性がある

-売却に期間制限がある場合、売却価格を下げるリスクがある。

先売り後買い型

- 売却金額が確定しているため、資金計画が立てやすい

- じっくりと売却活動ができ、売り急がなくてよいので、買主との価格交渉も比較的有利に進められる

- お引渡しまでに購入物件を決められない場合、仮住まいが必要

- 仮住まいのため引越しが2回となり、余分な費用と労力がかかる

「先買い後売り」の流れ

ご売却資金に頼らずに新居を購入する方法ですので、予算の裏づけがしっかりしている方、資金力のある方向きのお買い替え方法となります。ご購入物件をじっくり探すことができる、仮住まい費用がかからないほか、ご売却物件を空き家にしてから売り出すことができるので、売り家の全てをご購入希望者にお見せできる、住みながらの売却に伴う気疲れがないなど、ご売却に関してもメリットがあります。

STEP 1

買い替え先購入の契約

STEP 2

買い替え先の決済・引渡し

STEP 3空き家となった元の住まいの売却活動
STEP 4売却物件の契約・引渡し

しかし、この方法を行うためには「今の住まいを売らなくても買い替え先の物件が購入できる」という資金的余裕がなければなりません。また、今の住まいに住宅ローンが残っており、買い替え先でも住宅ローンを組む場合には、売却物件の引渡が終わるまでの期間支払いが二重になるというリスクもあります。多くの場合、今の住まいに住宅ローンの借り入れが残っていて、それを完済しなければ次のローンが組めないので、先買い後売りの場合は以下のような流れが多くなります。

Step売却の流れStep購入の流れ留意点
1 1購入相談・資金計画時間をかけて物件が探せます
2 2物件見学仮申請に約3~4週間程度
3売却相談・査定3購入申込購入がまとまる段階で売却スタート
4媒介契約4住宅ローン仮申請 
5売却活動5売買契約 
 期間内に売れた場合: 売却物件と買い替え先の同時決済

期間内で売れなかった又は予定額で売れなかった:買い替え先購入の契約解除

買い替え先の引き渡しまでに売却する必要がある。

このケースでは現在の住まいの売却に期間制限があるため、売却期日が近づいた場合に売却金額を大幅に下げなければならないなどのリスクが生じます。不動産業者が買い取るシステムもあるが、その場合の買い取り価格は相場の7割程度になるのが一般的です。

「先売り後買い」の流れ

まずは家を売って資金を確保する方法です。購入の資金計画も立てやすく、安全・確実な方法です。但し、一旦仮住まいをしなければならない、引越しを2回しなければならない等のデメリットが考えられます。 

STEP 1

今の住まいの売却・決済

STEP 2

賃貸など仮住まいへの引越し

STEP 3買い替え先の選定
STEP 4買い替え先物件の契約

一旦仮住まいすることによる余分な経費と引越しが2度なる手間が掛かりますが、今の住まいの売却価格が確定していますので、その後の流れの中で資金計画にズレが生じる可能性が少なく、買い替え先選定の作業もある程度ゆとりを持って進めることができます。しかし、仮住まいに発生する経費と短期間で2度の引越しを行う手間を嫌われる方が多く、実際には「先売り後買い」の場合でも下記のような流れになることの方が多くなります。

Step売却の流れStep購入の流れ留意点
1売却相談・査定1  
2媒介契約2  
3売却活動3購入相談・資金計画売却確定のため資金計画は確実
4売買契約4物件見学 
5 5購入申込 
 買い替え先が決定: 現在の住まいの売却と買い替え先購入の同時決済

期間内で買い替え先が見つからない仮住まいへ引越し

同時決済できない場合は引越し2回必要で、仮住まいが賃貸ならその初期費用もかかる

売却と購入の決済を同時に行い、引越しも1度で済ませるとなると、買い替え先選定の期間に制限が加わります。その期間内に希望に沿う物件が見つかればいいですが、希望の物件がいつ売り出されるかということは自分で調整できるものではありません。

売りと買いの2回分の仲介手数料がかかります

まず、今住んでいる不動産を売るときには不動産業者に仲介手数料を払わなければなりません。また、買い換え先の不動産を買うときにも仲介会社を介した場合は、売りと買いの2回分の仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買価格によって上限額が以下のように決定されています。但しこれはあくまでも上限ですので、必ずこの上限額をあてはめなければならない訳ではありません。

200万円以下の金額売買代金 × 5%
200万円以上400万円以下の金額売買代金 × 4% + 2万円
400万以上の金額売買代金 × 3% + 2万円

それでは買い替えによって仲介手数料がいくらかかるのかを試算してみましょう。

ケース1:自己所有マンションを5千万円で売却し8千万円のマンショを購入する際の仲介手数料の上限と合計額

 仲介手数料上限計算式仲介手数料(消費税込)
売却3%+6消費税 5,000×3%+6+8%1,684,800
購入3%+6消費税 8,000×3%+6+8%2,656,800
合計  4,341,600円

弊社が提案するリーズナブルな仲介手数料

上記のように不動産売買に伴う仲介手数料は高額になります。

弊社では法定上限の3%の仲介手数料に縛られることなく、お客様のご要望に応じて柔軟に仲介手数料を設定致します。是非お客様のご希望エリア、ご予算、その他ご要望をお聞かせ下さい。他社にはないお客様がご満足いただける仲介手数料をご提供いたします。

弊社と専任媒介契約又は専属専任媒介契約を結んでいただいたお客様を対象です。仲介手数料の詳細については、お問い合わせください。

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