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確定申告する上で知っておくべき経費とは

不動産投資で不動産所得がある場合、確定申告が必要になります。ここでは税金の計算方法や、経費の種類、並びに確定申告に関してご説明します。

税金の計算方法

不動産所得がある場合の税金の金額は、その一年中に不動産所得に関わる総収入金額から必要な経費を控除して計算します。青色申告をする方は、更に青色申告特別控除額も控除します。

「不動産所得の金額=総収入金額—必要経費—青色申告特別控除額*¹」

*¹ 不動産所得においては、事業的規模の判定ということが行なわれます。その判定は、賃貸できる部屋数が10室以上(独立家屋については5棟以上)を所有する場合は、事業的な規模として取扱うことになっています。従い5棟10室基準を満たすことができれば、青色申告(所得金額から65万円または10万円を控除できる)でき専従者給与の必要経費算入などの特例をフルに活用することができます。(所得金額から65万円の控除を受けるためには、複式簿記による記帳をしていることが条件。それ以外の場合は、10万円の控除を受けることができます)。

経費の種類について

不動産投資をするうえで必要経費として認められるのは、不動産を第3者に貸し付けて家賃収入を得るという行為に対して、それが必要な支出だったのかということです。よく不動産投資をすればなんでも必要経費として計上できると考えられている方もいますが、必要経費はあくまでも不動産投資に関する支出に限られます。

租税公課

土地・建物に対する固定資産税・都市計画税。賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税、印紙税、及び事業税(不動産投資が事業的規模に相当する場合)。不動産貸付に伴って支出するものは、原則として経費算入可。

減価償却費

資産の取得価額を耐用期間で毎年費用化。取得価格×法定耐用年数に応じた償却率で算出。10万円超から20万円未満のものは3年間で経費計上可。20万円以上は償却方法により耐用年数に従って毎年経費化
修繕費資産の維持保全のために支出する修理代。資産の使用可能期間を延長させるための支出(例 建物の避難階段の取り付けや用途変更の為の模様替え)は経費として計上できません。
損害保険料不測の損害に備える火災保険料や地震保険等。一括払いの場合には、当年度分しか必要経費として計上ができません。
借入金利息投資用不動産の購入に際して利用した借入金の返済額のうち、利息相当部分のみが必要経費として計上することができます。実際のお金の支出は元本返済部分も含めた金額になりますが、元本部分は経費として計上できないので注意が必要です。
管理費

賃貸建物の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金及び入居者からの毎月の家賃の集金や入居者のトラブル対応、空室時の入居者募集など、賃貸管理会社に支払う手数料も経費算入可

交通費

不動産会社主催のセミナー開催のための交通費や物件を下見に行くときの交通費など、移動目的で利用した場合の交通費は経費として計上することができます。

通信費管理会社との電話による打ち合わせや書面でのやり取りによる郵便代等
新聞図書費不動産投資や税金など不動産に関する書籍の購入費用
接待交際費

管理会社や税理士等と打合せするための飲食費

その他

税理士に依頼した場合にかかる費用等

必要経費にならないもの

  • 修繕費や、地震保険料などで自宅に関するもの
  • 不動産を売却した場合の譲渡損
    ※なお、売却伴って発生する次の支出は譲渡所得を計算する際に経費として計上することができます。
    1. 不動産を売却した際の仲介手数料
    2. 測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
    3. 売却に際して支払った 立退料
    4. 建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用
  • 毎月のローンの返済のうち、元本の返済に該当するもの
  • 私生活に関する費用(食費や光熱費、電話代など)

確定申告に必要な書類を準備しましょう

  1. 売買契約書類
  2. 固定資産税の通知書
  3. 火災保険などの証券
  4. 借入の返済予定表
  5. 管理を外注した場合の賃料入金明細
  6. 修繕に関する見積書、請求書、領収書
  7. 賃貸契約書
  8. その他収入がわかる書類
  9. 交通費、接待交際費などの経費の領収書

青色申告特別控除とは

通常は売上などの収入から経費を引いた金額がその事業や不動産の所得金額となり ますが、青色申告特別控除制度はさらにそこから「10万円」または「65万円」を引くことができますが、「65万円控除」を受けるには事業的規模でなければならず、以下の2つの条件をクリアする必要があります。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。 

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