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弊社のリーズナブルなミニマムリフォーム

リフォーム業者の見積もり

「不動産を購入したが、内装リフォームが必要で、業者に聞いたらワンルームマンションで100万程度と見積もりがきた」なんて話はよく聞きます。リフォーム業者の見積もりもピンからキリまであるとは思いますが、すべて新しくする場合は一般的に以下のコストがかかるようです。

  • キッチンのリフォーム 新品交換で15万円~30万円前後
  • 3点ユニットのリフォーム 分離工事で50万円~100万円前後
  • フローリング張り替え 15万円~20万円前後
  • クロスの総張り替え 5万円~7万円前後
  • 給湯器交換 10~15万円前

しかし、必ずしもすべて新品のように入れ替える必要は有りません。ポイントは最低限、賃貸に出す際に借りる方が納得して居住できる範囲でいいと思います。例えば単身者向けのワンルームでは、通常ミニキッチンが付属していますが、経年劣化により汚れが目立つようになりますが、ミニキッチンを入れ替えるとなると最低でも15万円程の新品と工事費用およそ10万円の合計約25万円かかるでしょう。しかし単身ですと基本的に手の込んだ料理はしないだろうし、果たしてそこに25万の費用をつぎ込んで費用対効果があるとは思えません。経年劣化に伴う汚れでもある程度磨けばきれいに汚れは取れますし、ホームセンターでアクリルの粘着シートを購入し、キッチンの扉の蝶番を取り外してから貼り付けるとまるで新品の扉になります(以下写真1参照)。またキッチンの壁やステンレス回り等に質感のあるモザイクタイルを張るとキッチン周りが生まれ変わります(以下写真2参照)。ポイントは汚れた部分を見えなくしてしまうということです。

写真1(扉に粘着シートを張り付ける)

写真2(キッチン周りにモザイクタイルを張る)

弊社ではワンルームから2LDKのお部屋をめどにミニマム(最低限)のリフォームを提案いたします。

投資用マンションを購入する場合、通常の市場を経由して購入される場合はすでに売主がリフォームを施しているので、それに対して購入後にリフォームは必要ありませんが、競売(又は公売)等での購入の場合は、「競売不動産とは」の項目でもご説明した通り、購入前に事前に内部を内見ができない為、購入前に実際のリフォーム費用を査定することができません。ですのでせっかく競売等様々なハードルを乗り切って購入した物件にさらに100万程度のリフォーム費用がかかるとなると、利回りも下がり、結局通常の市場で購入するのと金額的に何ら変わりないことにもなりかねません。せっかく競売で市場価格より3割程度安く不動産を購入するのだから、リフォームも安く済ませるべきです。弊社が提案するリフォームは基本的に現在備え付けであるものはそのまま最大限に生かした形で、可能な限り磨きをかけていき、どうしても取替えの必要な箇所は取り換えるという考え方です。

弊社の事例のご紹介 その1

弊社リフォームの事例を紹介します。

室内リフォーム Before

築20年以上のワンルームマンションのリフォームです。この物件は弊社が競売で購入した物件です。床のフローリングをはがし、コンクリートむき出しの状態です。壁や天井のクロスもはがした状態です。この物件はもともと採光が良くない物件なので、日中でも薄暗い感じがします。

室内リフォーム After

床に直貼りフローリングを敷き詰め、ワックスを塗るとピカピカに。天井と壁に真っ白なクロスを貼ると見違えるように室内が明るくなりました。ベランダの壁や床も高圧洗浄で長年の土汚れを取り除くと真っ白に蘇りました。

バスルーム リフォーム Before

ユニットバスのコーキング(ゴム状の防水の為の)部分は長年の使用により黒くカビた状態でしたが、コーキングを全て取り除き、養生をしてからあたらしいコーキング剤を注入。ユニットバス自体はそれほど経年劣化の損傷はなく、赤錆(さび)が数点ついた状態でしたが、それも酸性の強いサンポールなどを布に浸して赤錆部分に付けたまま約1時間で無くなりました。

バスルーム リフォーム After

ここまで磨き上げてきれいになれば借りる方も気持ちよく入浴できるでしょう。完全に再生不可な状態のユニットバスでなければこのように磨きをかけて、生まれ変わるものです。ユニットバスを入れ替えるだけで工事を含めて 50万からそれ以上のコストがかかります。できるだけ余分な費用はかけたくないものです。

エントランス リフォーム Before

入り口部分はカーペットフロアでノリ付けされ、真っ黒だったので、それをはがし、モザイクタイルを入れてみました。

エントランス リフォーム After

モザイクタイルは24センチ×24センチを8枚購入で、コストは約8,000円。それだけで見違えるようにエントランスの感じが変わりました。賃借希望者が内見される際にはちょっとしたアクセントとして好印象を与えるのではないでしょうか。

まとめ

この様なワンルームマンションリフォームを一般のリフォーム業者にお願いすると前述のとおり50万円から100万円程かかることもあります。安くリフォームをできるからこそ、上記のエントランス部分のモザイクタイルのように必ずしも必要ではない不可価値的な部分にもお金を回すことができ、借りる方にも魅力的になるのではないでしょうか。

弊社の事例のご紹介 その2

弊社リフォームのもう一つの事例を紹介します。

室内リフォーム Before

築19年の川口のワンルームマンションです。この物件は東京都千代田区が行った公売で購入しました。居住用マンションですが長い間倉庫として利用されており、かなりかび臭い匂いがしました。

室内リフォーム After

壁紙クロスをすべて張替え、フローリングも明るい色に張替えたため、部屋の雰囲気が一気に変わりました。

室内リフォーム Before

ミニキッチンの汚れ具合がひどかった。総入れ替えも検討しましたが最低でも20万程度かかりそれから工賃も含めるとかなりな額に跳ね上がるので、できるだけ磨きをかけ、正面及び側面の壁にはアクリルタイプの粘着シートを一面に張り巡らせました。

室内リフォーム After

ステンレス上の汚れは専用の洗剤で磨き上げれば、光沢が戻ります。電気コンロは錆びついていて入居希望者にとってはマイナスイメージなので、IH電気ヒーターに取り換えました。これは比較的安く13000円程度でした。

室内リフォーム Before

ミニキッチン下部の扉です。ここにも汚れが目立っていました。洗剤で洗っても新品の状態には戻りません。

室内リフォーム After

そこで先ほど紹介したアクリルタイプの粘着シート(これは一般的なホームセンターで10センチ単位で購入可能)を気泡が入らないようにしながら貼っていきます。右写真の右扉はすでに貼ってあり、左扉はまだ貼ってない状態です。これだけでも印象が違いますね。

室内リフォーム Before

トイレはアンモニア臭が漂い、赤くさびついたような状態でした。

室内リフォーム After

赤くさびかけた部分はたばこの吸い殻や尿石などが原因。そこで一度きれいな水で洗い流し、たまった水を一度すべて取り去ってから酸性洗剤を漬け込み、しばらくしてからたわしでゴシゴシ洗うと見違えるようにピカピカになります。匂いの原因はトイレ自体だけではなく周りの壁紙(クロス)や床のクッションフローリングにもあります。すべて取り払い、真新しいクロスとクッションフローリングを取り付けました。

室内リフォーム Before

ワンルームマンションの部屋から玄関への通路部分は通常クッションフローリングという柔らかいプラスチック素材でおおわれているのが一般的です。これもホームセンターで10センチ単位で購入が可能です。

室内リフォーム After

古いクッションフローリングをはがし取り、白く清潔感のあるものを張り替えました。

料金表

ここでは弊社サービスの料金についてご案内いたします。

基本料金表
料金材料費プラス15万円*¹

*¹ 弊社によるリフォームは弊社による仲介で不動産をご購入いただいた方のみを対象と致します。またリフォームの対象となる物件の広さはワンルームから最大2LDKの間取りとさせて頂きます。またユニットバスや台所部分等の水回りで、部分的または全面的に取り換える必要があるものに関しては別途コストがかかりますので、ご留意ください。また工期は物件の広さや時期により変わります。

ご不明な点がございましたらお気軽にお問合せください。

弊社サービスの流れ

サービス提供開始までの流れをご説明いたします。

弊社仲介による不動産購入

弊社により不動産購入の仲介をさせて頂きます。リフォーム費用とは別に仲介手数料が発生します。

物件内部チェック

お客さまと物件の室内をチェックします。どの程度のリフォームが必要かお知らせし、概算の材料費をお知らせします。

リフォーム工事

物件のサイズなどに応じて工期が変わります。おおよその工期は事前にお知らせします。

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