勝どき・晴海・月島・豊洲のマンション売買・賃貸なら弊社にお任せください。

湾岸地域(勝どき・晴海・月島)の賃貸マンションや売買のご相談なら

HOMELAND REALTY CO LTD

〒104-0054 東京都中央区勝どき2-18-1-1123号

受付時間:9:00~18:00(祝日を除く)

無料相談実施中

お気軽にお問合せください

お気軽にお問合せください

03-6204-2319

不動産業者を選ぶときの注意点

こちらでは不動産会社を選ぶときのポイントについて書かせていただきます。どうぞご参考になさってください。

不動産会社はどのように収益を得ているのか

不動産業者は賃貸物件や売買物件の媒介や代理を仲介することで、仲介手数料を受け取ります。賃貸の場合ですと借りる側から仲介手数料をもらうのが原則ですが、売買の仲介の場合は、売主と買主の双方が仲介手数料を支払うシステムとなっています。通常売主から売却依頼を受けた不動産業者はその情報を「レインズ」(Real Estate Information Network System 不動産流通標準情報システムの略称という不動産業者だけが物件情報を共有することが可能なシステムに登録をし、幅広く且つ迅速に買主を探すことができます。一種のオークションに出展するようなものです。買主を媒介または代理する不動産業者も当然レインズ上の情報にアクセスができ、買主の希望に沿った物件を買主に紹介し、売主及び買主の条件が一致した場合に売買契約に至ります。レインズのメリットは全国の不動産業者がレインズを利用することにより幅広く且つ迅速に情報を収集し、売主と買主を結びつけることが可能となります。

不動産会社が採用する仲介手数料上限とは

却依頼を受けた物件に買主が見つかり、売買契約が成立してはじめて仲介手数料を頂くことができます。仲介手数料は売主側不動産業者は売主から、買主側不動産業者は買主からもらうことになり、仲介手数料の上限は法律で決められていて、例えば4,000万円物件であれば、仲介手数料は「4,000万円×3%+6万円」となりますので、約126万円(注1)です。大手不動産会社はほぼ一律にこの上限を採用しています。

(注1)上記手数料に実際は消費税がかかります。

注意すべき不動産業者とは?

もし上記の図にて、A不動産にとっては買主を見つけてきたB不動産ではなく、自分で買主を見つけてきた場合は、売主からだけでなく、買主の仲介手数料も独り占めすることができ一度に252万円もの仲介手数料を得ることができ、業界用語ではこれを両手と呼び、また片方からのみ仲介手数料をもらうことを片手と呼んだりします。売主と買主両方から手数料を得ることは宅建法上何ら差し支えありません。通常専任媒介契約等の場合は7日以内にレインズへの登録が義務(専属専任媒介契約は5日以内)になりますが、一部の不動産業者はこの両手仲介手数料が欲しさに、顧客の利益を度外視した、以下のような自己中心的な行動に走る傾向があります

ケース1:売却相場よりも低い価格を売主に提示し、自社で売主を見つける。本来は相場は5,200万円だが、売主に売値は5,000万円が限界だと虚の報告をし、本当なら5,200万円で売れるところを、5,000万円の買主を自社で見つける。

ケース2:売主をひきつけるため、相場より高めで売れると売主に売り込み、「暫く掲載したが反響がない」や「マーケットが厳しいので下げないと売れません」などと売主に嘘の報告し、売主に売却希望価格を下げるよう要求するなど、売主にとって不利な契約を勧めてくる。

 

ケース3インズに登録しても、登録証明書を売主に提出後、すぐにレインズの登録を取り消す。前述の通りレインズは不動産業者だけが閲覧可能な為、一般消費者が閲覧できないことを悪用し、証明書だけを売主に見せてあたかも登録中であると安心させる。

ケース4たとえレインズに登録はしても、自社で買主を見つけたい為、意図的に売買情報を隠したり、十分な宣伝活動をしなかったり、買主側を仲介する不動産会社からの紹介やその購入希望者の内見希望等は全て断る。不動産の業界用語で「物件の囲い込み」といいます。

上記の様々な例の様にレインズに登録しない、又は登録しても買い手側不動産会社を拒否するということはつまり、幅広くターゲットを吸い集めるオークション的な役割を持つレインズに出展するのではなく、ただその業者だけが持つかなり限定的な顧客に限られてしまいます。そうなると通常のレインズであればすぐに買い手が見つかるところを、1つの業者による限定的な集客方法の為に、買い手がなかなか見つからない、又はその業者から必要が無いのに売却希望価格を下げるよう要求されるなど、売り主不利益な立場になる可能性があります。実際売主にとっては依頼した不動産業者が両手か片手の手数料をもらうか、またその不動産業者が買主を見つけてこようが、他の業者が見つけてこようがどちらでもいいはずです。このような顧客の利益を完全に無視したような不動産業界の悪しき慣習がまだ存在するのが実情です。

よくネットで見かける仲介手数料無料や半額

よくインターネットで「仲介手数料無料」と検索すると様々な業者が出てきます。「仲介手数料無料」や「仲介手数料半額」などと謳い文句としている不動産業者も注意が必要かもしれません。不動産仲介業者は手数料商売ですから、この雄一の収入源である手数料半額または全額を放棄するとはどういうことでしょう。これらの場合には売主からの仲介手数料はいらないので、買主からの仲介手数料を見込んでいる事になります

それらの謳い文句は一見売主にとっては良心的な提案と思われるかもしれませんが、この場合にも買主から仲介手数料を全額回収したいという欲求から、買主を自ら見つけることに専念する傾向に陥り、その結果レインズに登録しなかったり、他社からの紹介を一切断るなど、その業者が持つ非常に限定的な集客手法に頼る事になるかもしれません

当然全国から幅広く購入希望者が参加するオークション(レインズ)に出展するのと、その不動産会社だけの顧客のみに情報公開するのでは、どちらが高く且つ迅速に売却するチャンスがあるかは明らかですよね。

結論としては、仲介手数料半額や無料を謳い文句とする不動産仲介はどうしても、そこでの負債を穴埋めすべく買主から回収するように、偏ったセールス方法に陥ってしまうことがあるということです。

ではどうしたらいい?

ここまで記載しましたが、一体どの不動産会社が信用できるのかと不安になるかもしれません。上記の「注意すべき不動産業者とは」で挙げた4パターンではお客様と不動産会社の間では「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」のどちらかを結んでいると推測します。これらの契約ではその不動産会社のみに売買を委託するという性質上、その不動産会社に全権を委任し、売却活動を1社に限定しますので、その不動産会社は全力で取引をまとめようと全力で努力しますし、販売窓口が一つなので不動産会社から定期的にフィードバックが受けられるというメリットがある一方で、メリットであるはずの一対一という関係を不動産会社が悪用し、売主に真実を伝えず、また他不動産会社からの問い合わせなどは「商談中」として全て拒否する等の行為(業界用語でいう「物件の囲い込み」)等の状況を生み出すというデメリットが考えられます。

ではどのような不動産会社が望ましいのでしょうか。結論として、お客様だけの味方に付く不動産会社がベストだと考えます。今までの不動産会社は売り手と買い手の双方を担当し、調整役として価格等の調整を行う存在でしたが、しかしこれではお客様(例えば売り手)だけに都合のいい条件を提示してくれるわけではありません。つまりここでは相手方(ここでは買い手)からの仲介手数料を目的とせず、あくまでも売り手であるお客様の利益を第一優先にする不動産会社を選定するべきだと思います。また前述した売主からの仲介手数料無料という形態は偏ったセールス方法に陥ることがあるため、避けた方が無難です。適切な方法で幅広く顧客を探してくれる不動産会社に仲介を委託し、3%とはいわないまでも報酬としてある程度の仲介手数料は払うことを念頭に置くべきです。

お問合せはこちら

お気軽にお問合せください

お電話でのお問合せはこちら

03-6204-2319

受付時間:9:00~18:00(祝を除く)