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住宅ローンを決めるときのポイント

マイホームを購入するとき、ほとんどの場合で住宅ローンを利用することになるでしょう。そしてどのタイプのまたどの金融機関のローンが自身にとってベストなのかを決めなければなりません。以下住宅ローンを選ぶ際のポイントをまとめましたので、ご参考までにご覧ください。

住宅ローンを組む際に必要なチェックポイント

金利タイプ

1.変動金利型

2.固定金利選択型

3.全期間固定金利型

4.変動、固定併用型など

融資金額

物件所得費用の80%から、自己資金不要の100%ローンまでさまざまです。自己資金の必要額が変わってくるため、資金計画に影響を与えます。

融資期間

最長期間は、35年未満の場合が多いです。下の完済時年齢と密接な関係があります。完済時年齢(完済するときの年齢)は70才まで、75才まで、80才までと、銀行によって様々です。70才完了が融資条件であれば、現在40才の人は、30年のローンしか組まなくなります。

      返済方法

1.元利均等毎月返済

2.元金均等毎月返済

住宅ローン比較

一般財団法人住宅金融普及協会の住宅ローン金利一覧表サイト を使用して比較が可能

保証料

1.保証料不要

2.保証料全額前払い

3.保証料組込型(毎月の支払に含む)

 団体信用生保険 

長期一括前払いを融資条件としている場合と、任意の火災保険に契約し、その証券を銀行が確認するといった方法をとるところもあります。いずれにしても、火災保険は入る必要がありますが、一括前払いか、年払いが可能かで、当初の諸費用の額が変わってきます。

 火災保険

長期一括前払いを融資条件としている場合と、任意の火災保険に契約し、その証券を銀行が確認するといった方法をとるところもあります。いずれにしても、火災保険は入る必要がありますが、一括前払いか、年払いが可能かで、当初の諸費用の額が変わってきます。

  融資手数料 

一律○○万円という場合と、融資金額の○%という2つの方法があります。
保証料が無いかわりに、融資手数料が高いという銀行も多い。

繰上返済の最低額と費用

1.繰上返済はどの金額から可能か

2.繰上返済に要する事務費用はいくらか

3.繰上後は期間短縮、元金返済の縮小などを選択出来るのかをチェックしておきましょう。

では上記のポイントを個々に検討してみましょう。

金利タイプの決定

まずは以下に変動金利と固定金利のメリット及びデメリットをご参照下さい。

     メリットデメリット

全期間固定

1.全期間の返済額を確定できるので、長期にわたるライフプランがたてやすい。

2.低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを享受できる。

高金利時に借りると、将来にわたり高金利の返済額が確定してしまう

変動金利

1.借入時の金利は一般的に固定金利型より低い。

2.金利低下局面では、返済額が減少する

1.借入れ時に将来の返済額が確定できず不安

2.金利上昇した場合、返済額が増加する

固定金利期間選択

一定期間の返済額だけ確定できる

1.固定金利期間終了後の返済額が確定せず不安が残る。

2.もし固定金利期間終了後金利が上昇した場合、返済額が増加する。

変動か固定かは上記だけでは決められませんね。そこでどっちの方が金額的に有利なのかと考えますと、お互いの正確な比較は基本的にはできません。つまり固定金利の場合は金利が一定ですので例えば35年間の総支払額は計算可能ですが、変動金利では金利の動向は予測の範囲でしかありませんので、正確な総支払額を計算することができません。但し、ローンシミュレーションサイトを使用して、変動金利5年後もしくは10年後に1%を追加、10年後にさらに1%を追加するというシナリオを想定して総支払額を算出することは可能です。以下に固定型としてフラット35と変動型のソニー銀行(金利0.539%)をローンシミュレーションサイトを使って比較しました。

ケース:変動の金利は6年目から+1%の1.539%と想定、それで10年間は推移し、16年目以降残期間はさらに+1%の2.539%として試算。借入金3,000万円、元利均等返済

 

フラット35ソニー銀行

借入金利

1.47%

当初5年間

年 0.539%

6年目以降

1.539%

11年目以降

2.539%

毎月の返済額

91,415

当初5年間

78,393

6年目以降

90,401

11年目以降

99,261

総返済額

38,394,080

39,374,274

上記はあくまでもシミュレーションです。変動金利が上記の推移で上昇しない可能性も考えられます。

住宅ローンの融資金額の決定

いくら自分にとってふさわしい住宅ローンを選んだとしても、実際に長期に渡ってそれを支払っていく事が可能か、いくらの住宅ローンなら借りても大丈夫かを試算する必要があります。ライフプラン表というツールを使用し、収入と支出(生活費、住居費、教育費、保険料等)の年間収支を算出し、将来かかるであろう様々なコストを考慮した上で、いくらなら借入ができるか、及びいくらなら毎月返済していけるかを計算します。弊社ではお客様との面談等で頂いた情報を元にライフプラン表を作成致します。

融資期間の決定

一般的には定年までに、つまり収入が得られる期間の範囲内でローン返済を終わらせておくことが理想的だとよく言われます。その理由は、給料での収入がなくなり年金だけの生活になったとき、年金もきちんともらえるかどうかわからないのに住宅ローンの支払いが残っていることは、リスクが大きすぎるからというものです。最近よくテレビのニュースで見かけますが、高齢者が退職後にもローン残高があるため、やむなく年金をローン支払に充て、頼りの子供も結婚後マンションを購入して出て行ってしまったという事例。返済終了までを見据え、収入・支出の見込みや定年・退職の時期などを考慮した返済方法や返済期間を選びましょう。

返済方法

住宅ローンの返済方法には2種類あります。元利均等返済と元金均等返済です。それぞれ特徴があり、選ぶ返済方法によって月々の住宅ローン返済額も総返済額も変わってきます。以下にメリットとデメリットを記載します。

元利均等返済とは?

メリット
返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。
元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。

デメリット
同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。
借入金残高の減り方が遅くなります。

元金均等返済とは?

メリット
返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていきます。
元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。返済期間を短く設定し、繰り上げ返済などを積極的に行いたい方、また自由なお金を毎月の返済に充てられる余裕のある方に向いているといわれています。

デメリット
返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、必要月収も高くなります。

住宅ローン金利一覧表で一番有利な住宅ローンをみつける方法

一般財団法人 住宅金融普及協会の住宅ローン金利一覧表サイトを使って住宅ローンの比較をしますが、このサイトの情報の更新は毎月その月の8日前後になりますので、閲覧時の金利がその時のタイムリーな金利なのかを確認する必要はあります。以下図の赤丸部分が更新日となります。また利用可能な金融機関が地域で限られていることがあるので、以下絞込検索で地域を特定してください。

ただし、初めから固定金利でフラット35と決まっている場合はフラット35のサイトでどの金融機関のフラット35が一番金利が低いかを確認することができます。フラット35については詳しく以下に記載しましたのでご参照ください。

フラット35の特徴とメリット

 

以下の金利(%)をクリックし、金利の低い順番に並べ替えます。

 

次に借入が可能な住宅ローンか否か、及びローンに付随する各種手数料等を確認します。各金融機関のサイトで商品説明が記載してありますのでその情報をピックアップしてください。一番金利が安いと結果が出たソニー銀行の変動セレクト住宅ローン金利プランを参考に見ていきましょう。

 

上記では新規購入で自己資金10%以上の場合は-0.05%優遇金利を適用し、0.539%となります。その際の事務手数料は借入金額×2.16%です。

 

上記にある通り、保証料及び団体信用生命保険がゼロ及び繰上げ返済手数料がゼロ、融資率は90%以内ということが見て取れます。

 

 

金利一覧表で金利が低い順に検索された4つの金融機関の諸費用(取得のための税金と火災保険は除外)を各銀行の商品説明を基に、簡単に以下にまとめました。以下金融機関名をクリックしますと、それぞれの商品説明にとびます。

 

ソニー銀行

住信SBIネット銀行

シティバンク銀行楽天銀行

借入金利

0.539%

0.65%

0.660%0.670%

保証料

0

0

00

団体信用生保険 

0

0

00

融資手数料 

借入金額×2.16%

入金額×2%

入金額×2%324,000

繰上げ返済手数料

0

0

3回まで無料0

住宅ローン金利一覧表でピックアップした住宅ローンごとにシミュレーションで総支払額を算出する

住宅保証機構株式会社で返済プランの比較をします。まずは以下の返済プランの比較をクリックしてください。

 

そしてソニー銀行と住信SBIネット銀行を以下の条件に従って入力して、試算実行をクリックしてください。

借入額5,000万円、変動金利、返済期間35年、元利均等方式、変動金利は5年後に+1%、10年後から+1.5%と金利上昇と予測

すると、以下の結果となりました。

 

同様にシティバンク銀行と楽天銀行の情報を入力し、試算を出してください。

住宅ローンを比較し、ベストな住宅ローンを決定

上記の手順に従って、各金融機関の住宅ローンを比較してみて、最も自分に有利な住宅ローンを決めてみてください。しかし変動金利は誰にも予想ができないだけに、あくまでもシミュレーションの範囲であることをご理解ください。低い金利%だけにとらわれず、手数料や保証料等の諸費用を含めてトータルいくらかかるかというポイントを重視して検討することが大事です。以下に4つの金融機関の比較をした結果をまとめましたので、ご参照ください。

 

ソニー銀行

住信SBIネット銀行

シティバンク銀行楽天銀行

総返済額

64,906,693円

65,982,161

66,086,886円65,515,661円

住宅ローンと借入額をご自身で決定したとしても、果たして借りられるかどうか不安に思うでしょう。以下に住宅ローン審査や基準などの確認事項をまとめましたのでご参照ください。

住宅ローン審査と基準

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